二手房交易中的五大隱藏陷阱與應(yīng)對(duì)策略

一、中介未促成交易也要收費(fèi)是否合理？

部分中介合同會(huì)出現(xiàn)這樣的條款："買(mǎi)方原因?qū)е陆灰资〉模u(mài)方需支付違約金，中介可獲得違約金50%作為補(bǔ)償"。這個(gè)條款的意思是無(wú)論交易是否成功，中介都能拿到錢(qián)。

這種規(guī)定明顯不公平。中介通過(guò)合同條款加重買(mǎi)賣(mài)雙方的責(zé)任。我國(guó)法律規(guī)定，中介促成交易才能收取服務(wù)費(fèi)。交易失敗時(shí)，中介只能要求支付必要支出費(fèi)用，比如交通費(fèi)、電話(huà)費(fèi)。中介強(qiáng)行收取服務(wù)費(fèi)的行為屬于無(wú)效條款。

二、獨(dú)家委托條款是否合法？

有些合同這樣寫(xiě)："委托期結(jié)束后兩個(gè)月內(nèi)，本人及親友不得與中介介紹的客戶(hù)私下交易，否則需支付總傭金兩倍的違約金"。這個(gè)條款限制了賣(mài)方的選擇權(quán)。

賣(mài)家在簽訂中介合同后，仍有權(quán)選擇其他中介或自行交易。根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，消費(fèi)者有權(quán)自主選擇服務(wù)機(jī)構(gòu)。中介通過(guò)合同限制客戶(hù)選擇其他服務(wù)渠道，屬于典型的霸王條款。

三、中介能否限制客戶(hù)交易方式？

部分合同規(guī)定："委托期結(jié)束后三個(gè)月內(nèi)，通過(guò)其他中介成交仍需支付1%違約金"。這意味著即使客戶(hù)通過(guò)其他中介完成交易，仍要向原中介支付費(fèi)用。

這種情況需要具體分析。如果新交易確實(shí)使用了原中介提供的客戶(hù)資源，支付費(fèi)用是合理的。但如果完全通過(guò)其他渠道完成交易，中介無(wú)權(quán)要求違約金。消費(fèi)者有權(quán)選擇不同交易方式，中介不得設(shè)置障礙。

四、中介是否有權(quán)分享定金？

某些三方協(xié)議寫(xiě)明："買(mǎi)方違約時(shí)，賣(mài)方與中介平分定金；賣(mài)方違約時(shí)，中介可分得12%違約金"。這明顯侵犯了當(dāng)事人的合法權(quán)益。

民法典明確規(guī)定，定金罰則只在買(mǎi)賣(mài)雙方之間生效。中介作為居間方，只能收取必要服務(wù)費(fèi)用。中介通過(guò)合同條款分割定金的行為沒(méi)有法律依據(jù)，屬于無(wú)效條款。

五、其他常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)條款

1. 獨(dú)家代理風(fēng)險(xiǎn)：要求賣(mài)方獨(dú)家委托、托管鑰匙、代收定金。這可能導(dǎo)致房屋被長(zhǎng)期鎖定，錯(cuò)過(guò)最佳出售時(shí)機(jī)。

2. 強(qiáng)制簽約條款：限定簽約時(shí)間，但合同內(nèi)容復(fù)雜。買(mǎi)賣(mài)雙方可能因細(xì)節(jié)條款無(wú)法達(dá)成一致，反而構(gòu)成違約。

3. 超高違約金：部分合同設(shè)定總房?jī)r(jià)20%以上的違約金，遠(yuǎn)超合理范圍。賣(mài)家需特別注意賠償標(biāo)準(zhǔn)是否公平。

六、霸王條款的法律效力問(wèn)題

并非所有格式條款都無(wú)效。法院審理時(shí)主要考慮兩點(diǎn)：條款是否明顯不公平，簽訂時(shí)是否充分告知。北京曾判決"跳單"案件，法院認(rèn)可合理違約金，但降低過(guò)高金額。這說(shuō)明法律既保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，也維護(hù)合法合同約定。

七、遇到霸王條款如何處理？

發(fā)現(xiàn)不合理?xiàng)l款時(shí)，可以采取以下措施：

1. 要求修改條款內(nèi)容

2. 拒絕簽訂問(wèn)題合同

3. 向市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)投訴

4. 保存證據(jù)以備維權(quán)

重點(diǎn)注意條款是否單方面加重責(zé)任。如果部分條款無(wú)效不影響整體合同，可主張條款無(wú)效；若導(dǎo)致整個(gè)合同顯失公平，可要求解除合同。

八、簽訂合同的注意事項(xiàng)

1. 選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，查驗(yàn)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和備案證明

2. 逐條閱讀合同內(nèi)容，重點(diǎn)關(guān)注違約責(zé)任條款

3. 要求解釋專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，確認(rèn)雙方權(quán)利義務(wù)對(duì)等

4. 對(duì)附加協(xié)議保持警惕，拒絕簽署空白文件

5. 保留所有書(shū)面材料，包括廣告宣傳單頁(yè)

購(gòu)房者要牢記：任何合同都需要雙方自愿簽訂。遇到強(qiáng)制條款時(shí)，不要輕信"行業(yè)慣例"的說(shuō)法。必要時(shí)可咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，通過(guò)法律手段維護(hù)自身權(quán)益。房屋交易涉及重大財(cái)產(chǎn)，謹(jǐn)慎對(duì)待每個(gè)合同細(xì)節(jié)，才能有效避免后續(xù)糾紛。